SCPI CORUM R START

UN MODÈLE DE FRAIS INÉDIT SUR LE MARCHÉ DES SCPI

Jusqu'au lancement de R Start, deux modèles cohabitaient sur le marché. D'un côté, les SCPI à frais de souscription classiques (autour de 10 à 12 % à l'entrée), à l'image de Corum Origin. De l'autre, les SCPI dites « sans frais de souscription », apparues à partir de 2019, qui ont déplacé leur rémunération vers une commission d'investissement de l'ordre de 3 % prélevée sur chaque acquisition d'immeuble.

R Start ouvre une troisième voie. La société de gestion supprime simultanément les frais d'entrée et la commission d'investissement, ne se rémunérant désormais que sur les flux positifs réellement générés au bénéfice de l'épargnant : les loyers encaissés et les plus-values constatées lors des cessions. Concrètement, la structure de frais s'établit comme suit :

• Commission de gestion : 15 % HT sur les loyers encaissés (taux supérieur à celui des autres SCPI Corum, qui se situe autour de 13 %).
• Commission d'arbitrage progressive sur plus-values (article 17.4 des statuts) :
  • 0 % si la plus-value est inférieure à 7 %
  • 6 % du prix de vente entre 7 % et 13 % de plus-value
  • 12 % du prix de vente au-delà de 13 % de plus-value
• Commission de retrait dégressive sur 8 ans : 10 % avant la 4ᵉ année, 7 % en 5ᵉ-6ᵉ année, 5 % en 7ᵉ année, 3 % en 8ᵉ année, 0 % au-delà. Cinq cas d'exonération sont expressément prévus (invalidité, décès du conjoint, surendettement, fin des droits au chômage, liquidation d'activité non salariée).

STRATÉGIE D'INVESTISSEMENT : OPPORTUNISTE ET PANEUROPÉENNE

R Start hérite directement de la philosophie qui a fait la réputation de la gamme Corum : une gestion opportuniste, multi-pays, multi-devises et multi-sectorielle. La société de gestion oriente ses prochaines acquisitions vers les pays membres du Conseil de l'Europe ainsi que le Canada, avec une exposition à plusieurs devises (euro, livre sterling, couronne norvégienne, dollar canadien...).

Le périmètre sectoriel reste large : bureaux, commerces, logistique, hôtellerie, santé, sans contrainte prédéfinie. La taille cible des actifs se situe entre 5 et 10 millions d'euros, un segment historiquement moins disputé par les investisseurs institutionnels, ce qui permet d'identifier des opportunités à fort potentiel de valorisation. La SCPI peut recourir à l'endettement jusqu'à 40 % de la valeur de ses actifs, dans une logique d'optimisation au bénéfice des associés.

PERSPECTIVES ET PROJECTIONS

S'agissant d'une SCPI tout juste créée, R Start ne dispose pas encore d'historique de performance. Le Document d'Information Clé (DIC) publié par Corum présente toutefois des projections établies selon plusieurs scénarios sur un horizon de 10 ans : un rendement annualisé estimé à 4,24 % en scénario intermédiaire et à 7,22 % en scénario favorable. Ces projections sont non garanties et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

La crédibilité de cette ambition repose sur le track record de Corum Asset Management, qui gère aujourd'hui environ 9,6 milliards d'euros d'encours répartis sur quatre SCPI déjà éprouvées. Sur chacune d'entre elles, les objectifs annoncés au lancement ont été tenus, voire dépassés :

• Corum Origin (lancée en 2012) : objectif initial de 6 % — taux de distribution de 6,50 % en 2025.
• Corum XL (lancée en 2017) : objectif initial de 5 % — taux de distribution de 5,30 % en 2025.
• Corum Eurion (lancée en 2020) : objectif initial de 5 % — taux de distribution de 5,73 % en 2025.

ALIGNEMENT D'INTÉRÊTS ET HORIZON LONG TERME

L'intérêt majeur du modèle R Start réside dans l'alignement des intérêts entre la société de gestion et l'épargnant. La rémunération de Corum n'est plus liée au volume d'acquisitions, mais à la valeur réellement créée : loyers perçus et plus-values constatées à la revente. Cette mécanique neutralise deux écueils structurels du modèle classique « sans frais de souscription » : l'incitation à acheter beaucoup pour facturer plus, et la tentation de recourir à un endettement excessif pour amplifier les acquisitions.

Le barème de retrait dégressif sur huit ans complète ce dispositif en encourageant une détention longue, cohérente avec l'horizon naturel de l'immobilier non coté. Il convient toutefois de souligner un point de vigilance soulevé par certains analystes : le barème de plus-values pourrait théoriquement inciter le gestionnaire à céder un actif dès que le seuil de 13 % de plus-value est franchi. Sur ce point, le track record de Corum, qui s'est imposé dans la gestion long terme avec des durées moyennes de baux supérieures à 5 ans sur Corum Origin, constitue un gage de discipline.

CONCLUSION

Avec R Start, Corum Asset Management ne lance pas seulement une cinquième SCPI : la société de gestion redéfinit en profondeur les codes de la rémunération sur le marché de la pierre-papier française. La promesse d'un alignement renforcé entre gestionnaire et épargnant, conjuguée à l'absence totale de frais d'entrée et à un ticket accessible dès 200 €, en fait un véhicule particulièrement intéressant pour les investisseurs souhaitant initier un patrimoine immobilier diversifié sur le long terme.

Disponible exclusivement en souscription digitale, accessible dès une part, et adossée à l'un des gestionnaires les plus expérimentés du marché, R Start s'inscrit comme une opportunité à étudier de près pour tout investisseur disposant d'un horizon de placement de huit à dix ans minimum.