Guide de l’investisseur

SCPI : Definition & Avantages Clés pour Investir

Par Greg, Conseiller en Investissement Financier (CIF) agréé AMF — ORIAS 13000729

Vous souhaitez investir dans l'immobilier sans les contraintes de gestion, de locataires ou de travaux ?

La SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est un placement qui permet de devenir propriétaire d’immobilier à partir de quelques centaines d’euros, tout en déléguant la gestion.

SCPI : la définition

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une structure d’investissement collectif permettant à des particuliers d’investir indirectement dans de l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, santé, logistique…).

Concrètement, vous achetez des parts de SCPI, comme vous achèteriez des actions. En échange, vous percevez des revenus locatifs réguliers, généralement chaque trimestre.

✅ C’est ce qu’on appelle un placement “pierre-papier” : vous investissez dans la pierre, sans en avoir les contraintes.

Comment fonctionne une SCPI ?

1- La SCPI collecte de l’argent auprès des épargnants

2- Elle achète et gère un parc immobilier diversifié (en France ou à l’étranger)

3- Elle perçoit les loyers, les mutualise et les reverse aux associés

4- Les investisseurs touchent ainsi des revenus réguliers, sans gérer les biens

Pourquoi investir dans une SCPI ?

Voici les avantages clés de l’investissement en SCPI :

Accessibilité : à partir de 200 à 1 000 € selon la SCPI

Rendement attractif : autour de 5 à 8 % nets de charges par an (non garanti)

Zéro gestion locative : tout est délégué à une société de gestion agréée

Diversification : géographique, sectorielle et locative

Souplesse : possible d’investir comptant, à crédit, en assurance-vie ou en démembrement

📊 Découvrez notre *meilleur classement SCPI 2026*

SCPI de rendement, fiscale ou de plus-value : quelles différences ?

SCPI de rendement : vise à générer des revenus réguliers. Idéale pour compléter des revenus ou préparer la retraite.

SCPI fiscale : permet de réduire vos impôts (Pinel, Malraux, déficit foncier).

SCPI de plus-value : cherche à acheter des biens sous-cotés pour les revendre plus cher (stratégie long terme).

FAQ – Les questions les plus fréquentes sur les SCPI

Quelle est la fiscalité d’une SCPI ?

Les revenus de SCPI sont généralement imposés comme des revenus fonciers. Il existe des stratégies pour optimiser la fiscalité (démembrement, assurance-vie, SCPI étrangères, etc.).

Est-ce risqué d’investir en SCPI ?

Comme tout placement, la SCPI comporte des risques : perte en capital, liquidité limitée, absence de garantie sur les revenus. Mais la diversification limite ces risques.

Peut-on revendre ses parts ?

Oui, mais la revente n’est pas immédiate. La liquidité dépend de la SCPI (à capital fixe ou variable) et du marché secondaire.

Ce qu’il faut retenir

La SCPI est un outil puissant de diversification, offrant du rendement, de la régularité et de la simplicité.

Elle s’adresse aussi bien aux investisseurs débutants qu’aux plus expérimentés souhaitant optimiser leur patrimoine immobilier sans effort de gestion.

📞 Besoin d’un conseil ? *Nos experts vous répondent gratuitement* pour vous aider à choisir la SCPI la plus adaptée à votre profil.

SCPI : L'INVESTISSEMENT QUI PEUT VOUS RAPPORTER GROS EN 2025 ? (Tout ce que vous devez savoir !)

Besoin d’un conseil ?

Nos experts vous accompagnent gratuitement pour trouver les meilleures SCPI selon vos objectifs patrimoniaux.

Approfondissez vos connaissances
des SCPI

Les Fondamentaux de la SCPI

Analyse & Stratégie d'investissement

Les différents types de SCPI

Questions fréquentes

Retrouvez les réponses aux questions les plus posées sur les SCPI

La capitalisation reflète la taille d'une SCPI. Elle s'obtient en multiplliant le prix de part avec le nombre de parts en circulation.

Revenu distribué tous les trimestres (voire tous les semestres).

Autorisation attribuée à la société de gestion de la SCPI de faire appel public à l’épargne. Cet agrément est délivré par l’AMF, l’autorité de tutelle des SCPI, après analyse complète de la société de gestion, de ses moyens et de son organisation.

Vente, à l’initiative de la société de gestion, d’un élément du patrimoine immobilier de la SCPI. Elle choisit l’immeuble à céder et sélectionne celui qu’elle va acquérir grâce au produit de cette cession. Les SCPI peuvent revendre chaque année jusqu’à 15 % de la valeur vénale de leur patrimoine immobilier et peuvent cumuler ce pourcentage sur trois années.

Personne physique ou morale titulaire de parts de SCPI. On l’appelle également « porteur de parts ».

Autorité administrative indépendante désignée par la loi pour être l’organisme de tutelle des SCPI. Elle a pour mission de contrôler l’activité de chacune d’entre elles et de veiller à la protection des épargnants. L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) est née de la fusion de la Commission des Opérations de Bourse (COB) et du Conseil de Marchés Financiers (CMF) en novembre 2003.

Document récapitulatif de l’activité de la SCPI diffusé quatre fois par an à l’ensemble des associés.

Montant correspondant au nombre de parts émises multiplié par la valeur nominale d’une part.

Montant cumulé des souscriptions et achats enregistrés sur le marché des parts.

Collecte brute diminuée des retraits et cessions réalisés sur le marché des parts. Elle correspond donc au total des augmentations de capital réalisées.

Au cours d’une période dite d’enregistrement, les ordres de vente ou d’achat (correspondant à une quantité d’ordres et à un prix) sont inscrits en respectant l’ordre chronologique sur le registre de la SCPI. Au terme de cette période, d’une durée comprise entre un jour ouvré ou trois mois, le « prix d’exécution » est constaté par la société de gestion de telle sorte que s’échangent le plus grand nombre possible de parts (voir également « marché des parts »).

Il représente les associés auprès de la société de gestion. Il exerce une mission de contrôle en étroite collaboration avec les organes de gestion de la société. Il comprend au moins sept associés élus par l’assemblée générale.

Délai entre la date de souscription ou d’achat et la date à laquelle les parts commencent à générer des revenus à leur titulaire.

Il s’agit de dissocier le nu-propriétaire de l’usufruitier des parts. Le titulaire de l’usufruit dispose des revenus de la SCPI pendant toute la durée fixée, soit jusqu’à son décès (usufruit viager), soit jusqu’au terme convenu (usufruit temporaire). A l’échéance, le nu-propriétaire (re)devient plein propriétaire et bénéficie des revenus.

La SCPI est dissoute en principe au terme fixé par ses statuts. Le patrimoine est alors vendu. Le produit net de la liquidation est réparti entre tous les associés au prorata du nombre de parts qu’ils détiennent.

Lieu de souscription ou d’échange des parts des SCPI.

Un associé peut financer l’acquisition de parts de SCPI en ayant recours au crédit. Dans ce cas, l’établissement bancaire prêteur peut demander une garantie. Cette garantie est généralement constituée par le nantissement des parts au bénéfice de l’établissement bancaire. Au terme de la durée de l’emprunt, l’associé doit solliciter sa banque pour obtenir une « main-levée du nantissement ». Ce document est à communiquer à la société de gestion afin de procéder aux modifications administratives correspondantes.

Document contractuel précisant les caractéristiques de la SCPI. Tout nouveau souscripteur est destinataire d un exemplaire de ce document avant d acheter les parts

Dans le cas du démembrement de propriété, personne qui détient la propriété des parts de SCPI mais qui ne bénéficie pas des revenus de la SCPI. Ces revenus sont versés à l’usufruitier désigné.

Ensemble des acquisitions immobilières de la SCPI.

Différence entre le prix de souscription actuel d'une part et la valeur nominale de la part

Document établi à chaque fin d’exercice, contenant le rapport de gestion ainsi que les projets de résolutions. Il présente également le bilan et le compte de résultat de la SCPI pour l’exercice.

Montant annuel distribué par part divisé par le prix d’acquisition de la part.

Ce terme comptable figurant au bilan de la SCPI désigne le montant du résultat n’ayant pas été distribué. Il permet l’ajustement des distributions ultérieures.

La SCPI de rendement investit dans des actifs immobiliers de diverses typologies afin de verser un revenu régulier à ses associés.

La société de gestion gère et administre des SCPI. Elle doit au préalable obtenir l’agrément de l’AMF pour exercer son activité.

Règles de fonctionnement établies pour chaque SCPI par ses fondateurs conformément à la loi.

Rapport entre le montant des loyers facturés et le montant qui serait facturé si tout le patrimoine était loué et occupé au cours d’une période.

Rapport entre la surface louée et la surface totale de la SCPI à un instant donné.

Une SCPI n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés, à charge pour ses associés de s’acquitter directement de l’impôt en fonction de leur propre régime fiscal : c’est le principe de la translucidité fiscale.

Dans le cas du démembrement, personne qui perçoit les revenus issus de la SCPI.

Valeur vénale du patrimoine augmentée de la valeur nette de l’actif de la société.

Valeur de réalisation augmentée des frais nécessaires pour reconstituer la société (frais d’acte, commission, etc) à l’identique.

Montant revenant à l’associé sortant pour les SCPI à capital variable, correspondant à la valeur de la part diminuée des frais de souscription.

Valeur de la part constituant le capital social.

Elle représente la valeur totale des actifs que les associés recevraient, en théorie, en cas de liquidation de la société

Déterminée par un expert indépendant agréé par l’AMF, elle définit « le prix présumé qui accepterait de payer un investisseur éventuel dans l’état (et le lieu) où il trouve cet immeuble ».

Une Société Civile de Placement Immobilier est une société qui a pour objectif la constitution, la gestion et la valorisation d'un patrimoine immobilier principalement tertiaire. En contrepartie de leur investissement, les associés se voient distribuer des dividendes au titre des loyers encaissés par la société.

L'acronyme SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier.

Une Société Civile de Placement Immobilier est une société qui a pour objectif la constitution, la gestion et la valorisation d'un patrimoine immobilier principalement tertiaire. En contrepartie de l'acquistion de parts de SCPI, les associés se voient distribuer des dividendes au titre des loyers encaisés par la société.

L'acronyme SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier.

La Pierre Papier recouvre tous les placements permettant d'investir dans l'immobilier de façon indirecte. On distingue les SCPI, les OPCI et les foncières cotées.