Souscrire des SCPI en démembrement

Vous souhaitez placer un capital sans impôt

Si vous êtes fortement imposé, c’est-à-dire si votre taux marginal d’imposition (TMI) est au moins égal à 30 %, vous avez tout intérêt à acheter vos parts de SCPI démembrement temporaire de propriété. N’oublions pas non plus que les prélèvements sociaux s’appliquent au taux de 17,2 % aux revenus immobiliers issus de loyers perçus en France, donc aux dividendes correspondants versés par les sociétés de gestion aux associés des SCPI de rendement qu’elles gèrent.

La durée d’un démembrement temporaire de propriété oscille entre 3 et 20 ans. Toutefois, les durées les plus souvent souscrites sont cinq ans, sept ans, dix ans et quinze ans.

Le premier avantage offert par cette stratégie patrimoniale est lié au fait que les parts de SCPI détenues en nue-propriété n’entrent pas dans l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Le second avantage procuré par cette stratégie résulte du fait que, comme vous ne recevez pas de dividendes, vous n’êtes soumis à aucune fiscalité. C’est en effet l’usufruitier qui perçoit les dividendes et s’acquitte en conséquence de la fiscalité correspondante.

Dans l’immense majorité des cas, l’usufruit des parts est acquis par une société pour y placer une partie de sa trésorerie. Le rendement offert est ainsi beaucoup plus avantageux que celui procuré par les placements de trésorerie classiques qui, du fait de la chute des taux d’intérêt à court terme, est souvent négatif. En outre, les sociétés détenant de l’usufruit de SCPI peuvent amortir le montant de leur prix d’achat sur la durée correspondant.

Vous êtes donc doublement gagnant et même triplement puisque, sur le long terme, le prix des parts de SCPI s’apprécie. Ainsi, à l’issue du délai de démembrement, vous deviendrez seul propriétaire des parts de SCPI dont vous aviez acheté la nue-propriété et percevrez alors les dividendes qui y sont attachés. Faire coïncider la fin du démembrement avec sa date de cessation d’activité professionnelle est en outre une solution patrimoniale particulièrement judicieuse.

Comme le nu-propriétaire de parts de SCPI ne perçoit pas de revenus immobiliers, il paye logiquement ses parts moins cher. Il existe ainsi pour chaque SCPI de rendement, une clé de répartition entre le pourcentage de l’usufruit et celui de la nue-propriété en fonction de la durée de démembrement temporaire choisie. Plus la durée est longue, plus le prix payé par le nu-propriétaire est bas, et inversement.

Malgré tous les avantages précités, l’achat de parts de SCPI en démembrement temporaire de propriété ne peut toutefois être effectué qu’au comptant. Les banques ne financent en effet pas ce type de montage qui ne génère pas le moindre cash-flow, c’est-à-dire le moindre revenu permettant de s’acquitter d’une mensualité de crédit.

Facile en apparence, l’optimisation d’une telle opération d’ingénierie patrimoniale nécessite de réaliser de très nombreuses simulations SCPI. Afin de ne pas se tromper, il est indispensable de recourir aux spécialistes de La Centrale des SCPI qui ont pignon sur rue depuis près de dix ans et sont rompus à ce type d’opération. Ils sont peuvent ainsi facilement vous trouver une contrepartie achetant l’usufruit de vos parts de SCPI de rendement.

Les membres de ce réseau national, le premier réseau digital de France, sont des experts de l’épargne immobilière assistée. Dans le cadre d’un démembrement temporaire de propriété, ils préconisent en cette année 2024 de mixer l’achat de parts du portefeuille suivant :

a) La SCPI Vendôme Régions de Norma Capital. Cette SCPI Diversifiée en France est actuellement l'une des SCPI les plus intéressantes à acheter en démembrement temporaire de propriété. Elle bénéficie de l'une des plus importantes décotessur le marché des SCPI pour une acquisition en nue-propriété.

b) La SCPI Iroko Zen d'Iroko. Cette SCPI née en plein covid a su tirer les enseignements de la nouvelle donne du marché immobilier. Le contexte d'inflation et de hausse des taux est venue conforter sa stratégie. Elle est ultra diversifiée, que ça soit sectoriellement ou géographiquement. Sa décote à l'achat est dans le haut du panier.

c) La SCPI Corum Origin de Corum AM. Cette SCPI domine le marché depuis 12 ans et a mis en place l'un des plus beaux patrimoines de SCPI jamais réalisé. Sa bonne gestion assortie d'une décote élevée en font un achat idéal en nue-propriété.

Si vous souhaitez placer un capital sans impôt, le meilleur moyen de le faire fructifier sur le long terme est d’acheter de parts de SCPI en démembrement temporaire de propriété à la suite des conseils avisés des consultants de La Centrale des SCPI. Ils réaliseront pour vous en toute confidentialité et en toute indépendance une étude personnalisée gratuite grâce à leur algorithme développé en interne.

Zoom sur les meilleures SCPI à acheter en démembrement

Investir en SCPI sans impôts: les points à prendre en compte

Pour un investissement en SCPI sans impôts et maximiser la capitalisation, il faut prendre en compte un certain nombre de paramètres:

• la décote du prix de part: plus elle est élevée et plus vous capitaliserez, c'est mécanique. Même sans augmentation du prix de la part sur la période, cette décote constitue la capitalisation minimale.
• la revalorisation potentielle: certaines stratégies de SCPI vont être plus ou moins génératrices de plus-value. Celle-ci vient augmenter le rendement global de l'investissement.
• la diversification du portefeuille: il ne faut pas regarder la seule décote et investir à l'aveugle, il faut penser cet investissement dans un portefeuille bien diversifié même si l'on ne reçoit pas les revenus. Il ne faut pas faire une collection de SCPI sur le même marché mais bien aller chercher des stratégies distinctes et complémentaires.